Живя в многоквартирном доме, мы пользуемся зданием вместе с соседями: входим в общие подъезды, поднимаемся по одним лестницам, сообща ездим в лифтах. У нас единая система водо-, тепло-, электро- и газоснабжения, крыша над головами.
Мы совместно отвечаем за то, чтобы все это имущество находилось в чистоте и порядке. Часто заботы о содержании дома жильцы перекладывают на специальные организации. Объясняем, как выбрать или сменить управляющую компанию.
Зачем нужна управляющая компания
Жильцы многоквартирного дома могут управлять общим имуществом сообща самостоятельно, а могут нанять для этого профессионалов. Во втором случае заключается договор с частной, муниципальной или государственной управляющей компанией (УК). При этом стандарты обслуживания по закону едины и не зависят от юридической формы собственности организации.
УК обеспечивает пожарную безопасность, уборку в подъездах и поддержание их в надлежащем виде (например, замену лампочек), благоустройство придомовой территории, ремонт и обслуживание крыши, лифтов, систем электро- и водоснабжения, отопления, установку счетчиков, вывоз мусора. Полный перечень услуг прописывается в договоре, а затем в ежемесячных квитанциях на оплату. Минимальный перечень установлен Правительством.
Чтобы управлять многоквартирными домами, компания получает лицензию. А какая именно организация будет следить за тем или иным зданием, решается на общем собрании собственников жилья. Это и другие требования к управляющей организации закреплены в Жилищном кодексе.
По решению общего собрания собственников договор с УК заключается на срок от одного до пяти лет. Но если речь идет о новостройке и жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, компанию выбирает муниципалитет. В этом случае проводится открытый конкурс, а договор ограничен тремя годами. Кроме того, временную УК может максимум на три месяца после сдачи дома в эксплуатацию назначить застройщик.
Если УК работает плохо, по коллективному решению договор с ней можно расторгнуть, а затем пригласить другую организацию или создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив либо специализированный потребительский кооператив. Кроме того, когда в доме менее 30 квартир, жильцы могут управлять им без учреждения дополнительных структур.
В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании
Причины для смены УК можно разделить на две основные группы: желание снизить суммы в платежках или неудовлетворительная работа организации. Обо всех претензиях сперва стоит сообщить в саму компанию. Если после этого ничего не изменилось, жалуйтесь в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру. Это может сделать как один жилец, так и инициативная группа из нескольких собственников.
Добросовестную УК, выбранную на общем собрании, в одностороннем порядке нельзя поменять раньше чем через год после заключения договора. Когда этот срок прошел, расстаться с ней жители могут в любой момент по решению собрания собственников или по истечении срока действия договора. УК, выбранную муниципалитетом, можно заменить досрочно в конце любого года или после окончания договора. При этом зачастую в документах предусмотрено автоматическое продление контракта через указанный срок, если в конце этого периода собственники не расторгли договор на собрании. Иногда в договоре с УК прописывается возможность досрочного расторжения.
Если УК не выполняет свои обязанности, ждать год, а тем более истечения договора или менять способ управления домом не обязательно. Но прежде чем сменить управляющую организацию, понадобится собрать доказательства нарушений. Ими как раз станут копии жалоб в надзорные органы.
А еще жильцы в любой момент имеют право расторгнуть соглашение, если хотят создать ТСЖ, кооператив либо непосредственно управлять домом. Кроме того, собственники и УК всегда могут расторгнуть договор по обоюдному согласию. В этом случае ограничений нет.
Если управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников и расторгать договор, жители дома могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд.
Как выбрать новую УК и не ошибиться
Прежде чем обсуждать на собрании заключение договора с новой УК, необходимо выбрать одну или несколько подходящих организаций. Привлекательные тарифы и хорошая репутация — важные, но далеко не единственные критерии, на которые стоит опираться.
Начнем с того, что у УК обязательно должна быть лицензия на право управления многоквартирными домами, а еще ей не должно грозить банкротство. Информацию о долгах организации стоит запросить через единый федеральный реестр сведений о банкротстве. А проверить разрешение на работу можно через электронный сервис на официальном портале ГИС ЖКХ, где собрана вся информация об управляющих компаниях.
Все УК обязаны публиковать в ГИС ЖКХ:
-
результаты общих собраний собственников с протоколами собраний;
-
перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости;
-
характеристики дома, например, материалы несущих стен, перекрытий и фундамента;
-
данные о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены;
-
ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.
Желательно, чтобы офис компании находился в пешей доступности от дома — так собственникам будет удобно лично подавать заявления, касающиеся ввода в эксплуатацию и проверки счетчиков, получать выписки с лицевых счетов, а также, если потребуется, обсуждать претензии с представителем УК. С 2019 года управляющие компании обязаны обеспечить собственникам возможность прийти лично в офис УК или в МФЦ в пределах 3 км от дома.
Иногда открывать представительство невыгодно, и компании примерно раз в неделю устраивают прием прямо в помещениях общего пользования в подъезде или подвале дома. Но чаще всего в этом случае роль сотрудника УК сводится к простому приему обращений.
Чтобы узнать, какие УК подходят по локации, вновь пригодится ГИС ЖКХ. Искать организации в реестре лицензий можно по реквизитам многоквартирного дома, выбрав интересующую улицу.
Изучая информацию, полученную через ГИС ЖКХ, стоит обратить внимание на количество домов, за которые отвечает УК, и число домов, жильцы которых отказались от услуг этой организации. По этим показателям можно судить об опыте компании и ее добросовестности. Кроме того, на сайтах госорганов жилищного надзора можно найти рейтинги УК.
Отметим, что, помимо официальных источников, при поиске подходящей управляющей компании можно также использовать сарафанное радио. Расспросите друзей или жильцов других домов в нужном районе. Выбрать УК помогут также онлайн-карты и отзывы, которые публикуются через них.
Когда выберете несколько организаций, договоритесь о встречах с их представителями. Возьмите с собой последние платежки, чтобы на конкретных примерах обсудить, как могут измениться тарифы на содержание и ремонт дома. Стоит насторожиться, если УК предлагает сделать их слишком низкими: либо организации придется работать в убыток, либо она планирует предоставлять очень ограниченный набор услуг. Опасайтесь и тех, кто дает нереалистично амбициозные обещания, особенно если ваш дом находится в плохом состоянии.
Обсудите с кандидатами ваш опыт сотрудничества с текущей УК. Сообщите о своих претензиях и ожиданиях, выслушайте, какие возможности есть у компаний. Кроме того, уточните опыт работы организаций, способы поддержания связи с жителями дома (в том числе через мессенджеры и соцсети). Попросите показать портфолио (в идеале — с фото домов в формате «было/стало»).
Когда из всех кандидатов останется один, внимательно отнеситесь к составлению договора. Попросите ознакомиться с ним заранее, внесите необходимые правки. Примеры договоров можно найти в ГИС ЖКХ, но стоит учитывать, что далеко не всегда УК используют единый шаблон во всех своих домах.
В договоре обязательно прописывается:
-
перечень общего имущества, которое будет обслуживать управляющая компания;
-
перечень работ и услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества;
-
порядок изменения перечня работ и услуг;
-
перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК;
-
порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги;
-
порядок и сроки оплаты;
-
контроль за управляющей организацией.
Порядок действий для смены управляющей компании
Если сменить УК нужно, потому что она некачественно работает, первым делом позаботьтесь о доказательствах. Соберите частные и коллективные претензии собственников, копии жалоб в контролирующие органы, документы, подтверждающие плохое состояние коммуникаций дома или подъезда, выписку из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок, результаты независимых экспертиз, проверок жилищной инспекции, фото и видео.
Вне зависимости от причины расторжения договора с УК необходимо подготовить и провести общее собрание собственников. Обсудите планируемое решение с соседями, обговорите сроки передачи всей документации и остатка денежных средств от старой УК к новой. На том же собрании можно выбрать эту организацию, утвердить договор с ней или договориться о создании ТСЖ, кооператива либо о непосредственном управлении домом. Обратите внимание, что проголосовать за новую УК должны более 50% собственников, но договор компания подписывает с каждым из них.
Имейте в виду, что при смене УК или способа управления домом очень важно правильное оформление документов и соблюдение множества формальностей. Поэтому лучше всего, если этот процесс будет сопровождать профессиональный юрист.
Уведомление о расторжении договора и копию протокола общего собрания нужно отправить в старую УК в течение пяти дней. Также копия протокола направляется в новую УК, с которой заключается следующий договор. Помимо этого, в течение пяти дней в государственную жилищную инспекцию требуется предоставить:
-
оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
-
реестр собственников жилых помещений дома;
-
реестр уведомления собственников о проведении собрания;
-
оригинал бланков голосования;
-
реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Этот пакет документов необходим, чтобы передать дом из управления одной компании другой. После того как в региональный реестр лицензий внесут соответствующие изменения, новая УК приступает к работе.
Тем временем старая УК, получив уведомление о расторжении договора, в течение трех рабочих дней обязана передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им. Все это принимает либо новая УК, либо ТСЖ или кооператив, либо кто-то из собственников. Обязательно оформляется акт приема-передачи, в котором помимо перечня бумаг указываются дата и место составления. Копию акта в течение трех дней с момента подписания обеими сторонами отправляют в орган государственного жилищного контроля.
Если у старой УК отсутствуют какие-то из необходимых бумаг, ей дается три месяца на то, чтобы восстановить их и передать по отдельному акту. При этом в первом акте отражают разногласия по количеству и содержанию документов.
С какого момента необходимо оплачивать ЖКУ в новую УК
Управляющая организация начинает предоставлять услуги со дня, указанного в решении общего собрания собственников о выборе УК, или с даты заключения договора управления. Но в случае ЖКУ это не может произойти раньше, чем УК подпишет контракт с ресурсоснабжающей организацией, а та начнет поставки электричества, воды, тепла или газа, вывоз отходов.
В обратную сторону это правило действует точно так же. УК прекращает предоставлять коммунальные услуги с даты расторжения договора управления или с даты прекращения договора с ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, в переходный период при смене УК платить за ЖКУ нужно той компании, по договору с которой коммунальщики поставляют ресурсы. Выяснить это можно непосредственно у организаций, от которых дом получает ЖКУ.
Если остались долги перед старой УК
С 2019 года долги за ЖКУ запрещено передавать коллекторам. Но их может «наследовать» новая управляющая компания.
Для этого две УК должны заключить договор уступки требований (цессии). Это можно выяснить, сделав письменный запрос в УК с просьбой предоставить копию документа. Ответ должен прийти в течение 20 дней. Кроме того, согласно требованию Гражданского кодекса, при переходе прав новому кредитору один из них (старый или новый) под роспись уведомляет об этом должника.
Чтобы взыскать платежи, новая УК может звонить, писать претензии и пытаться достучаться до человека иными методами. Даже если компания подает в суд, оформляются отдельные иски на каждого собственника. Когда кто-то из соседей не платит за ЖКУ, другие за это не отвечают.
Общий срок исковой давности по таким делам составляет три года и исчисляется по каждой квитанции отдельно. Также важно учитывать, что срок обнуляется и начинает течь заново, когда должник признает долг. При этом, если при оплате ЖКУ не указывать месяц, за который вносится плата, считается, что это средства за первый неоплаченный месяц. Иначе говоря, долг автоматически оказывается признан. Когда УК обращается в суд, чтобы взыскать средства, срок исковой давности не обнуляют, но замораживают на время разбирательства.
Кроме того, стоит помнить, что суд проверяет срок исковой давности только по просьбе истца и ответчика. То есть даже если он прошел и средства нельзя затребовать, это само по себе не помешает начать судебное разбирательство.
